Bank Tanah – Di masa yang belum pernah terjadi sebelumnya, tidak mungkin untuk mengetahui dengan pasti apa yang harus dilakukan. Pasarnya liar dan tidak ada yang pernah mengalami apa yang dialami dunia saat ini. S&P 500 dan Dow Jones Industrials telah membuat lebih banyak fluktuasi lima persen dalam beberapa minggu terakhir yang digabungkan dalam 12 tahun terakhir. Volatilitas menimbulkan kegugupan sehingga tidak mengherankan jika beberapa investor mempertimbangkan untuk menarik semuanya. Namun di mana harus meletakkannya ketika tidak ada yang tampak pasti?

Tampak bisa menipu. Pada akhirnya, terlepas dari bagaimana dan kapan dunia sepenuhnya pulih dari pandemi COVID-19, ada satu hal yang lebih pasti daripada yang lain. Akan tetap ada komoditas dengan pasokan yang terus berkurang namun permintaan yang terus meningkat adalah tanah.

Sering diabaikan oleh investor, land-banking adalah teknik beli dan tahan yang, jika dilakukan dengan benar dan dengan uji tuntas, juga relatif berisiko rendah. Pertimbangkan ini: Alih-alih memasukkan uang Anda ke dalam rekening tabungan dengan hasil rendah atau pasar saham yang semakin bergejolak, Anda benar-benar berinvestasi dalam aset tetap yang berwujud. Dan tidak seperti real estat yang dapat membawa kejutan buruk seperti penyewa, rayap, dan toilet yang rusak, tanah yang belum dikembangkan sebenarnya bebas dari biaya overhead.

Apa itu Bank Tanah?

Warren Buffet, bisa dibilang investor paling terkemuka di dunia, berusia 90 tahun akhir tahun ini dan investasinya telah bertahan dari booming, bust, krisis keuangan, perang dunia, dan sekarang menjadi pandemi global. Salah satu nasihat orang Amerika yang paling terkenal adalah: “Hanya beli hari ini sesuatu yang akan dengan senang hati Anda pegang selama 10 tahun jika pasar tutup besok”.

Pertimbangkan saran ini dalam hal Bank Tanah: Anda dapat membeli sebidang tanah kosong besok, mengabaikannya selama 10 tahun dan ketika Anda kembali ke sana, ukuran dan bentuknya tidak akan berubah. Namun nilainya hampir pasti akan ada. Sebagai populasi global terus tumbuh, jumlah lahan yang tersedia akan terus berkurang. Permintaan akan melebihi jumlah penawaran dan nilai investasi Anda akan meningkat. Ini adalah matematika sederhana.

Pikirkan tentang lingkungan tempat Anda dibesarkan. Apakah itu berubah? Kemungkinan besar telah berkembang, mendorong batas kota lebih luas, dengan properti perumahan baru, unit komersial, taman ritel, dan pabrik industri. Sekarang bayangkan jika Anda telah membeli tanah di luar sana sebelum pembangunan dimulai. Apakah Anda pikir nilainya akan meningkat? Tanpa ragu. Strategi yang tepat ini telah mengubah wirausahawan yang tajam di seluruh dunia menjadi jutawan. Dan terus melakukannya.

Bagi investor lahan mentah yang tahu bagaimana menerapkan strategi ini secara kompeten — yaitu dengan mengandalkan para ahli untuk pengetahuan dan pengalaman, menyelesaikan uji tuntas yang ekstensif, dan memilih lahan yang ditempatkan dengan baik — bank lahan adalah risiko rendah namun sangat menguntungkan cara untuk membangun kekayaan yang serius dari real estate.

Jika satu dekade kelambanan tidak menarik, ada alternatif. Jika Anda membeli tanah yang ditempatkan dengan baik, menerapkan beberapa apresiasi paksa dengan cara memasang air, listrik dan akses jalan, langsung Anda memiliki aset yang lebih baik yang siap untuk dijual atau disewakan. Ini adalah strategi yang telah dilakukan oleh pengembang properti dan broker selama beberapa dekade di hampir setiap kota di dunia. McDonald’s misalnya, mungkin menjual burger dan kentang goreng, tetapi sebagian besar pendapatan perusahaan dihasilkan melalui real estat — pendapatan sewa yang diterimanya dari 35.000 lebih toko fisiknya.

Beberapa bisnis besar dan kecil mencari untuk menyewakan tanah apa saja mulai dari bulanan hingga tahunan. Seringkali operasi ini membutuhkan lahan yang belum dikembangkan untuk membangun bisnis fisik mereka dengan cara yang diperlukan. Sewa tanah – juga dikenal sebagai sewa tanah – memungkinkan pihak kedua untuk menyewa sebidang tanah daripada membelinya. Pilihannya tidak hanya sampai di situ: sebidang tanah juga bisa disewa untuk keperluan lain, baik itu iklan papan reklame, menara telepon, atau bahkan peternakan sapi. Metode ini pada dasarnya sama dengan leasing properti, tetapi dengan keuntungan tidak memiliki overhead yang terkait dengan membangun dan memelihara bangunan dan menjaga konten penyewa Anda.

amun tergantung pada lokasi dan peraturan zonasi, pengembangan properti di lahan mentah tentu saja bisa menjadi pilihan yang menarik. Sebidang tanah yang terletak di area yang menarik dapat memberi Anda rumah liburan dan tempat tinggal yang dapat disewa. Dan jika Anda cukup ambisius untuk mengembangkan real estat multi-keluarga atau unit komersial, berbagai sumber pendapatan tidak hanya berpotensi meningkatkan keuntungan tetapi juga menyebarkan risiko terkait.

Strategi serupa adalah membagi tanah itu sendiri. Investor dapat meningkatkan nilai total tanah mereka dengan memisahkannya menjadi petak-petak yang lebih kecil dan menjualnya kembali satu per satu. Juga seringkali lebih mudah untuk menemukan berbagai investor kecil hingga menengah daripada satu investor skala besar. Proses subdivisi dapat dibagi menjadi dua: pemetaan dan dokumentasi hukum. Pemetaan mengacu pada bagaimana tanah harus dibagi dan didefinisikan; dokumentasi hukum mengacu pada pengajuan subdivisi yang diusulkan, yang umumnya mencakup melamar ke otoritas lokal dan membayar biaya. Jika permohonan disetujui, pemetaan subdivisi selesai dan dicatat.

Cari tahu apa yang harus dicari Investor ketika membeli tanah di Indonesia

Trik untuk investor swasta individu kemudian adalah menemukan suatu tempat di tahap awal pengembangan; tempat di mana Anda masih dapat membeli tanah dengan harga terendah saat ini sebelum dunia yang lebih luas (termasuk perusahaan seperti, ya, McDonald’s) merasakan nilai potensialnya di masa depan. Area di jalur pertumbuhan ada di setiap wilayah metropolitan di dunia dan diabaikan oleh sebagian besar investor real estat, yang cenderung fokus pada properti. Asia penuh dengan peluang seperti itu, baik itu di Vietnam, Thailand, Indonesia, Kamboja, atau sejumlah negara lainnya.

Invest Islands menawarkan tanah di seluruh Indonesia, termasuk di pulau Sumba dan Lombok. Yang terakhir secara khusus dipersiapkan untuk peluang land-banking, karena kedekatannya dengan Bali, dan fakta bahwa pemerintah pusat tahun lalu mengidentifikasinya sebagai bagian dari skema pembangunan “10 Bali Baru”. Dengan iklim yang menyenangkan sepanjang tahun, kehidupan laut yang luar biasa, bandara internasional baru, dan proyek rekreasi multi-miliar dolar yang sudah berlangsung, semuanya menunjukkan Lombok akan meledak di tahun-tahun mendatang — meskipun hampir pasti lebih cepat. Sirkuit jalanan yang dibuat khusus akan menjadi tuan rumah MotoGP Indonesia tahun depan dan mereka yang menginjakkan kaki lebih awal dapat melihat nilai roket investasi awal mereka dalam beberapa bulan.

Sebagai contoh, kita hanya perlu melihat 150km ke barat menuju Bali. Pada tahun 2015, satu meter persegi tanah di sana bernilai US$80; 5 tahun kemudian, meter persegi yang sama itu bernilai US$400. Lombok berjarak setengah jam penerbangan, tetapi harga tanah menunjukkan sebaliknya. Pada 2017, hanya US$20 per meter persegi; sekarang rata-rata sekitar US$75 per meter persegi dan masih terus berkembang. Apakah menurut Anda, bahkan jika Anda mengabaikan perkembangan yang sedang berlangsung yang didukung oleh swasta dan pemerintah, bahwa harganya akan turun dalam 10 tahun ke depan?

Dengan jatah tanah terhadap dolar seperti itu, tidak mengherankan jika Lombok menjadi semakin populer di kalangan investor pemula. Lebih dari 60 persen dari semua klien Invest Islands adalah investor lahan pertama kali, termasuk warga Australia yang mencari solusi pensiun dan ekspatriat Eropa yang ingin berinvestasi di salah satu tujuan prioritas Pemerintah Indonesia. Salah satu klien Prancis yang membeli 2.500 meter persegi tanah di Kuta pada tahun 2016, menjualnya 18 bulan kemudian dengan keuntungan 33 persen.

Destinasi terbaik di Asia Tenggara untuk Land-Banking

Phuket adalah kota Asia lain yang berkembang pesat yang menawarkan peluang land-banking yang baik. Sebuah metropolis modernitas Thailand, dipenuhi dengan pusat kebugaran, kafe, bar ,restoran trendi, perbelanjaan kelas atas, dan pantai yang indah. Saat ini unit rumah sudah cukup banyak, tetapi lahan yang tersedia terbatas. Meningkatnya pariwisata dan penurunan suku bunga menunjukkan dinamika penawaran dan permintaan akan segera condong dan harga real estat akan merangkak naik. Biaya lokasi tepi pantai utama saat ini di Phuket sudah sekitar US$1000-$1500 per meter persegi dan kemungkinan akan terus meningkat di tahun-tahun mendatang.

Jika Anda merasa ketinggalan perahu di Phuket, ada juga kota Vietnam Phu Quoc. Terletak di ujung selatan Vietnam, menyambut sekitar dua juta pengunjung pada tahun 2017, meningkat lebih dari 70 persen pada tahun sebelumnya. Sementara secara tradisional populer di kalangan backpacker, sejumlah hotel mewah mengubah pemandangan. Dengan rencana masa depan untuk lebih meningkatkan infrastruktur pulau dan fasilitas rekreasi kelas atas, peningkatan pariwisata yang berkelanjutan tampaknya pasti. Sebidang tanah paling mahal terletak di Long Beach dengan biaya antara US$200-US$300 per meter persegi.

Secara alami, seperti semua investasi yang membutuhkan bola kristal, land-banking membutuhkan due diligence (Uji Tuntas), penelitian ekstensif, kepercayaan, dan kompas moral. Contoh yang baik adalah di Sihanoukville di Kamboja.

Duduk 50 km barat laut Phu Quoc, Sihanoukville pernah disebut-sebut sebagai lokasi land-banking utama berkat pantainya yang indah, suasana yang bersahabat, dan terus meningkatkan arus keluarga dan backpacker. Dalam enam bulan pertama tahun 2019, harga tanah di satu lingkungan meningkat dua kali lipat dari US$800 menjadi US$1600, membuat beberapa investor menjadi sangat kaya.

Namun itu datang dengan tanda bintang. Sebagai hasil dari Inisiatif Sabuk dan Jalan China, investasi dan pariwisata membanjiri Sihanoukville, dengan rambu-rambu jalan berubah dari Khmer ke China, lebih dari 70 kasino bermunculan, dan pengunjung meningkat lebih dari 700 persen. Dengan perkembangan seperti itu, muncullah masalah-masalah biasa yang terkait dengan pariwisata berlebihan: polusi, kejahatan, hilangnya budaya, dll. Tentu saja masih ada uang yang dapat dihasilkan di Sihanoukville, tetapi masa depan kota itu kurang jelas.

Invest Islands secara aktif bekerja untuk menghindari situasi seperti itu berkembang di wilayah operasinya. Sejak perusahaan ini didirikan pada tahun 2014, perusahaan selalu mempertahankan pengambilan keputusan etis yang kuat, tidak hanya dalam hal pemilihan tanah tetapi dalam setiap aspek bisnis pengembangan tanah dan real estat. Apakah itu berarti memilih bahan-bahan yang bersumber secara lokal atau menolak untuk bermitra dengan investor yang berniat untuk memaksimalkan jumlah penduduk potensial dengan merugikan lingkungan sekitar, moral adalah yang utama.

Salah satu pilar perusahaan lainnya adalah komitmennya terhadap konstruksi ramah lingkungan. Fasilitas daur ulang yang menyertai semua plot Pulau Invest untuk memastikan pendekatan berkelanjutan terhadap pengelolaan limbah, serta menyediakan lapangan kerja bagi masyarakat setempat. Karena pemrosesan ulang limbah dan perlindungan ekosistem semakin penting, fitur-fitur seperti itu hanya akan menambah nilai lebih pada lahan yang ditepikan.

Tentu saja, landbanking bukan untuk semua orang, dan, seperti semua investasi, Anda harus melakukan studi serius sebelum menandatangani apa pun — di masa yang belum pernah terjadi sebelumnya, tidak mungkin untuk mengetahui dengan pasti apa yang harus dilakukan selanjutnya. Namun mengutip kata-kata bijak Mr. Buffet: Jika pasar tutup besok, apakah Anda akan senang duduk dengan aset nyata yang menurut sejarah hanya akan terus naik nilainya? Jika demikian, bank tanah — dan Lombok, khususnya, dengan tingkat pertumbuhan 15-20 persen per tahun — mungkin merupakan langkah paling cerdas Anda.

‍